Управляющая компания выбирается по конкурсу, который проводится по решению муниципального органа. Конкурс открытый, право участия в нем имеют все управляющие компании. Цель конкурса — выбор компании, которая предложит наиболее выгодные условия для обслуживания жилого дома.

Застройщик имеет право выбирать управляющую компанию без конкурса. После сдачи дома и ввода его в эксплуатацию застройщик должен в течение пяти дней выбрать компанию и заключить с ней договор сроком на три месяца. Жильцы вправе на общем собрании утвердить эту компанию и заключить с ней договор. Если собственники жилья не согласятся с выбранной управляющей компанией, то повторный выбор УК будет сделан по конкурсу муниципального органа.

После проведения конкурса, результаты оглашаются в течение десяти дней. Далее жильцы дома заключают договор с управляющей компанией. С даты заключения договора у управляющей компании возникают обязанности по обслуживанию дома и придомовой территории.

Виды работ по содержанию и благоустройству дома и придомовой территории определяются договором с управляющей компанией. В договоре должен быть четко согласован перечень работ, периодичность проведения, требования к качеству. Минимальный перечень работ установлен правительством РФ. Он не может быть изменен договором.

В соответствии с договором управляющая компания обязана обеспечить не только обслуживание дома, но и проводить работы по содержанию придомовой территории. Если качество работ по благоустройству и уборке не устраивает жильцов, они вправе обратиться с жалобой в местную (районную) администрацию. Если будет выявлено ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию придомовой территории, управляющая компания может быть оштрафована.

Обязанность по уплате сборов на капитальный ремонт установлена жилищным кодексом РФ. Эта обязанность безусловная и отказаться от взносов на капитальный ремонт нельзя. Законом установлен минимальный размер этих взносов. Он может быть изменен общим собранием собственников только в сторону повышения.

Государство компенсирует определенным категориям граждан расходы по взносам на капитальный ремонт. Учет лиц, имеющих право на компенсацию осуществляется местными органами соцзащиты. В категорию льготников попадают: инвалиды 1 и 2 группы, дети-инвалиды, а также граждане, имеющие на попечении детей-инвалидов, пенсионеры, достигшие возраста 70 лет — им компенсируется 50% от суммы взносов. Пенсионеры, достигшие возраста 80 лет полностью освобождены от уплаты взносов на капитальный ремонт. Ветераны и участники ВОВ, ветераны труда, малообеспеченные и многодетные семьи также вправе обратиться за предоставлением субсидии по взносам.

Управляющая компания обязана выставлять счета по оплате коммунальных услуг с учетом льгот. Если льготы не предоставляются, то в этом случае нужно обратиться с заявлением в жилищную инспекцию. В заявлении необходимо указать, какими льготами обладает собственник, с какого периода счет выставляется без учета льгот и приложить документы, подтверждающие право на льготы по ЖКХ. По результатам рассмотрения жалобы управляющая компания обязана сделать перерасчет за пропущенный период.

Управляющая компания может приостановить предоставление коммунальных услуг в двух случаях. 

Если возникает аварийная ситуация, для устранения которой необходимо отключение водоснабжения, электричества или отопления, компания может временно отключить эти ресурсы. Устранение аварийной ситуации возложено на управляющую компанию и не может занимать более трех часов.

Если собственник не оплачивает коммунальные услуги дольше двух месяцев, их предоставление может быть приостановлено. При этом управляющая компания обязана уведомить собственника о возможном отключении за 20 дней. После погашения задолженности предоставление услуг должно быть восстановлено в течение двух дней.

Односторонний отказ от исполнения договора невозможен, в том числе это касается оплаты услуг управляющей компании. Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по тарифам, установленным для всех жильцов дома. Изменение этих тарифов возможно только по соглашению между жильцами и управляющей компанией. Если жильцов не устраивает качество услуг, то нужно изложить претензии в официальном письме в адрес управляющей компании. Если управляющая компания не реагирует на обращения жильцов, то необходимо направить жалобу в районную жилищную инспекцию. 

Перепланировка осуществляется по плану, который собственник согласовывает в местной администрации. Для проведения перепланировки необходимо получить согласие жильцов дома. Согласование или уведомление управляющей компании не требуется. Но у нее есть право обратиться в суд с иском в защиту интересов жильцов дома, если перепланировка ущемляет их интересы, а также если перепланировка не соответствует требованиям безопасности и иным нормам эксплуатации дома.

Если решение общего собрания затрагивает интересы собственника, он вправе его обжаловать в судебном порядке. Для подачи таких исков установлены ряд дополнительных требований. Решение общего собрания может быть обжаловано в течение шести месяцев после его вынесения. Пропуск этого срока является основанием для отказа в принятии заявления. О намерении обратиться в суд собственник обязан известить остальных собственников жилых помещений в доме. Это может быть сделано, например, посредством общедоступного объявления в согласованном месте для информирования жильцов.

Расторжение договора с управляющей компанией возможно по решению общего собрания собственников. Основанием к такому решению часто является неисполнение или ненадлежащее исполнение управляющей компанией своих обязанностей.