Телефон горячей юридической линии:

Показать телефон
Нужна консультация? Перезвоним

кругосуточно, кроме выходных

Как оспорить и признать недействительным договор купли-продажи квартиры

Когда можно признать сделку недействительной. Какой договор является ничтожным, а какой оспоримым. В какой срок нужно обратиться в суд. Как составить и подать иск
Статья будет полезна гражданам, права которых нарушены сделкой купли-продажи квартиры.

1.В каких случаях договор купли-продажи квартиры может быть недействительным?

Договор купли-продажи квартиры — сделка, по которой продавец передает, а покупатель принимает и оплачивает объект недвижимости.

Договор может быть признан недействительным по установленным в законе основаниям как ничтожная или оспоримая сделка.

2.Когда сделка является ничтожной?

Ничтожный договор недействителен в силу закона, неважно признал его суд недействительность или нет.

Договор купли-продажи квартиры ничтожный, если сделка:
  • оформлена с целью, которая противоречит правопорядку или нравственности. Например, когда квартира приобретена на средства материнского капитала, но ребенку не выделена доля в жилом помещении;
  • заключена сторонами, которые не были намерены продавать и покупать квартиру (мнимая сделка). Например, договор совершен только, чтобы квартира не попала в наследство. По факту ею продолжает пользоваться продавец, а покупатель не оплатил сделку;
  • создана для вида, а стороны имели в виду другой договор (притворная сделка). Например, когда фактически квартира не продана, а подарена.
  • совершена недееспособным гражданином, если одной из сторон сделки выступал малолетний или психически нездоровый человек;
  • заключена в отношении арестованной квартиры;
  • оформлена без обязательного нотариального удостоверения, например, если продают долю в квартире.

3.В каких случаях договор является оспоримым?

Сделка признается оспоримой, только если суд признал ее таковой.

Договор купли-продажи оспорим, если сделка совершена:
  • без согласия другого лица, например, совместная квартира продана без нотариального согласия второго супруга;
  • лицом, хотя и дееспособным, но в силу болезни не способным понимать свои действия;
  • несовершеннолетним от четырнадцати до восемнадцати лет; 
  • лицом, ограниченным судом в дееспособности, например, из-за злоупотребления спиртными напитками;
  • под влиянием заблуждения, например, когда покупатель думает, что квартиру ему подарят, а не продадут;
  • из-за обмана, то есть введения другой стороны в заблуждение, под влиянием которого сторона совершает сделку. Например, если продана квартира, непригодная для проживания;
  • вследствие насилия, то есть применения к продавцу или покупателю физического принуждения. Например, из-за побоев продавец передает покупателю квартиру по низкой цене;
  • под угрозой, когда участник сделки продает недвижимость под влиянием страха перед причинением вреда;
  • на невыгодных для одного из участников условиях из-за возникших тяжелых обстоятельств (кабальная сделка), например, когда вынуждены продать квартиру за бесценок, поскольку нужны деньги на операцию близкого.

4.Каков срок исковой давности для признания договора недействительным?

Законом установлены сроки для обращения в суд с требованием признания сделки недействительной.

Если подается иск по ничтожному договору:
  • участником сделки, то срок давности составляет три года и начинается с момента исполнения договора;
  • другим лицом, то срок исчисляется со дня, когда он узнал об исполнении договора. При этом, срок не может превышать десять лет со дня исполнения сделки и начинает течь не ранее первого сентября две тысячи тринадцатого года
Если сделка не исполнена, срок давности не идет.

Если иск подается по оспоримой сделке, то срок исковой давности — один год со дня, когда прекратились насилие или угрозы, либо стало известно о других обстоятельствах. Например, стало известно, что продавец квартиры был ограничен в дееспособности.

Суд примет иск с истекшим сроком, но если в заседании ответчик заявит о пропуске, суд откажет в иске.

5.Какой суд рассматривает иск?

Иски по требованиям о признании договора купли-продажи квартиры недействительным рассматривает районный суд по адресу нахождения недвижимости.

Найти нужный районный суд можно на официальном сайте ГАС «Правосудие» в разделе «Информация о деятельности федеральных судов».

6.Как подготовить иск в суд?

Иск нужно составить письменно и указать:
  • наименование суда;
  • ФИО, адрес и телефон истца и ответчика;
  • какие права истца нарушены. Указать, что по заключенному договору, например, досталась разрушенная квартира, а изначально продавец говорил о другом;
  • обстоятельства дела и их доказательства. Здесь истец должен описать ситуацию, например, что продана арестованная квартира и сослаться на постановление пристава о наложении ареста. Если заключена кабальная сделка, представляются доказательства тяжелого положения продавца, например, справки из банков о наличии долгов, документы о доходах;
  • требования к суду, например, признать сделку недействительной и применить последствия недействительности. 

7.Что приложить к иску?

К исковому заявлению прикладываются:
  • подтверждение направления иска ответчику, например, иск с отметкой ответчика в получении, датой и его подписью;
  • оспариваемый договор;
  • доказательства по делу, например, справки, подтверждающие наличие у продавца психического расстройства;
  • квитанция об оплате госпошлины в зависимости от цены квартиры;
  • претензия к ответчику, если таковая направлялась.

8.Как подать иск?

Иск можно подать через канцелярию суда, отправить по почте или электронно на сайте суда через личный кабинет.

9.Какие последствия у недействительного договора?

Суд рассмотрит дело в течение двух месяцев и вправе продлить дело еще на месяц.

Если суд признает сделку недействительной, то стороны возвращают переданное по договору. Продавец возвращает деньги, покупатель — квартиру или ее стоимость.

Если суд разрешит дело в пользу истца, регистрируется обратный переход права собственности на квартиру.

Для этого продавец подает заявление в Росреестр вместе со вступившим в законную силу решением суда и квитанцией об оплате госпошлины в две тысячи рублей.

10.Законодательство

  • ст. ст. 28, 37, 132, 163, 166, 168-179, 181, 199, 550 Гражданского кодекса РФ;
  • ст. 35 Семейного кодекса РФ;
  • ст. ст. 24, 30, 154, 167, 209, 321 Гражданского процессуального кодекса;
  • Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».